Sono anni che si parla di classi energetiche e di adeguamento del patrimonio immobiliare alla logica del pacchetto Fit for 55.
Ora ci siamo. La direttiva Case Green è stata approvata. Con l’attuazione di questa normativa, la Comunità Economica Europea vuole ridurre le emissioni nocive prodotte dagli immobili del 55% entro il 2030.
L’obiettivo è ambizioso ma sembra difficile da raggiungere soprattutto in Italia. Infatti, secondo i dati ENEA, il 74% delle unità abitative del “Belpaese” sono in categoria inferiore al D per un numero stimato di immobili di diversi milioni. A livello Europeo anche se la percentuale è minore, in generale si parla di un 60% del parco immobiliare in classe inferiore al D. Anche in questo caso è un obiettivo non da poco.
L’adeguamento sostenibile del settore immobiliare non riguarda solo il privato, ma anche il pubblico, che ha addirittura una tempistica più stretta. Gli immobili nuovi pubblici dovranno già dal 2028 essere costruiti con emissioni zero. Il privato si dovrà adeguare dal 2030.
L’obiettivo in generale è quello di avere un parco immobiliare a emissioni zero entro il 2050.
Entrando più nel dettaglio vediamo di fissare quali siano i punti principali della direttiva Case Green e quali ambiti coinvolge e in che tempi.
Fonti energetiche:
Pannelli solari. Sarà obbligo installare i pannelli solari su tutte le nuove costruzioni pubbliche. Non ci sono al momento obblighi per i privati.
Caldaie e gas –
Entro il 2040 le caldaie a gas dovranno sparire dalla nostra casa principale. Quindi niente più combustibili fossili.
Sembrerebbe, quindi, che ci aspetti un futuro di immobili alimentati e riscaldati, ma soprattutto raffreddati con energia elettrica prodotta dal fotovoltaico, perché a meno di controtendenze sembra che stiamo andando verso un innalzamento delle temperature. Naturalmente questo dipenderà anche dalla collocazione geografica dell’immobile.
Classi energetiche
Il concetto di classe energetica non è nuovo, ogni italiano che abbia affittato o venduto un’immobile in questi ultimi anni ne ha senz’altro sentito parlare. Ebbene le classi energetiche sono sette e vanno dalla più efficiente A alle meno efficienti F e G.
La comunità economica europea con la direttiva appena approvata ci impone di raggiungere progressivamente la classe D entro il 2030 per gli immobili pubblici e 2033 per gli immobili residenziali. Gli immobili residenziali dovranno passare alla classe E entro il 2030. L’obiettivo è di fatto quello di raggiungere una riduzione dei consumi energetici del 16% entro tale data.
Il cosiddetto indice di prestazione energetica globale, cioè la capacità di riscaldare o raffrescare un immobile produrre luce o acqua calda sanitaria si misura i Kw al mq più sinteticamente rappresentato con Epg. Nella classe D questo valore ha un Epg tra il 1,50 e 2. Valore che è quanto mai influenzato dall’isolamento delle pareti esterne e dalla serramentistica.
Per riepilogare nei punti principali
- Gli edifici nuovi dovranno essere a emissioni zero nel 2030. Quelli pubblici nel 2028.
- I consumi energetici dovranno essere ridotti del 16% dal 2030
- Le caldaie a gas dovranno essere eliminate entro il 2040
- Gli immobili residenziali esistenti dovranno adeguarsi alla classe energetica D entro il 2033 passando per la classe E entro il 2030
- Gli immobili pubblici esistenti dovranno adeguarsi alla classe energetica D entro il 2030.
Entro il 2028 la Commissione Europea riesaminerà la direttiva per eventuali correzioni.
Deroghe
Sono state previste delle deroghe all’obbligo dell’efficientamento. Si potranno escludere gli immobili storici o di particolare pregio architettonico, gli immobili indipendenti che non superino i 50 mq, i luoghi di culto, le seconde case che non vengano utilizzate per più di 4 mesi all’anno.
Considerazioni
Le risorse finanziare per mettere in atto il piano saranno ingenti. Sia l’amministrazione pubblica che il privato dovranno dotarsi di un “robusto” portafogli per raggiungere l’obiettivo. Nel residenziale c’è chi ipotizza 60.000 euro ad unità immobiliare. Qualora le cifre fossero anche più basse, nell’ordine di qualche decina di migliaia di euro per una piccola unità non sarà comunque una spesa alla portata di tutti.
Al momento non si prevedono sanzioni per il mancato adeguamento. Ciò nonostante, dal 2030 sarà vietato vendere od affittare immobili che non siano in regola con la classe energetica di legge. Il rischio è che i proprietari che non saranno in grado di adeguare il proprio immobile rischieranno un deprezzamento dell’immobile stesso. Chi non potrà adeguarsi sarà perciò non solo penalizzato dalla perdita del valore patrimoniale e reddituale ma anche discriminato socialmente a causa della mancanza di risorse necessarie alla ristrutturazione.
Da un punto di vista finanziario. Un intervento statale significativo a sostegno del privato, per quanto auspicabile, sembra essere improbabile, considerando, già quanto sarà necessario pagare per il superbonus 110% che peserà per le casse dello stato considerevolmente nel 2023 (oltre 20 miliardi) e negli anni successivi. Si sommano poi i costi di adeguamento del parco immobiliare pubblico. L’intervento della finanza europea sarà quindi fondamentale per l’attuazione “puntuale” della direttiva sia da un punto di vista economico che sociale.